RENCANA ANGGARAN BIAYA

 

      I.     Pengertian Umum RAB

Rencana Anggaran Biaya (RAB) adalah :

·         Perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah, serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan atau proyek tersebut.

Anggaran biaya adalah :

·         Harga dari bangunan yang dihitung dengan teliti, cermat dan memenuhi syarat.

Ada dua cara yang dapat dilakukan dalam penyusunan anggaran biaya antara lain :

a.    Anggaran Biaya Kasar (Taksiran), sebagai pedomannya digunakan harga satuannya tiap meter persegi luas lantai. Namun anggaran biaya kasar dapat juga sebagai pedoman dalam penyusunan RAB yang dihitung secara teliti.

b.    Anggaran Biaya Teliti, proyek yang dihitung dengan teliti dan cermat sesuai dengan ketentuan dan syarat-syarat penyusunan anggaran biaya.

 

 

 

Tujuan dari pembuatan RAB adalah :

Untuk mengetahui harga bagian/item pekerjaan sebagai pedoman untuk mengeluarkan biaya-biaya dalam masa pelaksanaan. Selain itu supaya bangunan yang akan didirikan dapat dilaksanakan secara efektif dan efisien.

 

Fungsi RAB adalah :

Sebagai pedoman pelaksanaan pekerjaan dan sebagai alat pengontrol pelaksanaan pekerjaan.

 

    II.     Unsur-unsur yang Terlibat dalam Pembangunan

1.         Principal (Owner)

Adalah pihak yang berada dalam posisi pemberi tugas, pihak inilah yang nantinya memiliki/mengguanakan bangunan tersebut.

Syarat :

a.    Memiliki tanah

b.    Memiliki dana/modal

c.    Memiliki surat keputusan otorisasi bagi principal

Kewajiban :

a.    Membayar ongkos bangunan

·      Honorium perencana

·      Honorium direksi

·      Harga bangunan ditambah keuntungan pemborong

·      Biaya pengurusan izin bangunan

b.    Mengurus izin bangunan

c.    Menunjukkan/menentukan perencana, direksi, dan pemborong

d.    Menandatangani kontrak

e.    Melakukan pengawasan dalam pelaksanaan

Hak :

a.    Mendapatkan izin bangunan

b.    Mendapatkan desain bangunan

c.    Mendapatkan fisik bangunan

d.    Mendapatkan bangunan pengawas

 

2.       Perencana (Konsultan)

Adalah pihak yang berada pada posisi penerima tugas perencanaan dari principal, oleh karena itu pihak ini harus ahli dalam hal perencanaan bangunan.

Syarat :

a.    Berbentuk perorangan atau badan hokum

b.    Ahli baangunan sehingga bias mewujudkan keinginan principal

 

Kewajiban :

a.    Perencanaan berkewajiban untuk mewujudkan keinginan/ide principal kedalam bentuk perencanaan (desain) baik dari segi konstruktif, arsitektoris, ekonomis dan fungsional.

b.    Perencanaan berkewajiban mengumpulkan data dan syarat-syarat yang ada kaitannya dengan tugas tersebut.

c.    Perencanaan berkewajiban mendampingi principal dalam seleksi pemborong dan pengawas.

Hak :

Perencanaan berhak mendapatkan honorium sesuai dengan ketentuan/perjanjian.

 

3.       Kontraktor (Pemborong)

Adalah pihak yang juga sebagai penerima tugas dari principal tapi dalam hal mewujudkan fisik bangunan lapangan.

Syarat :

a.    Memiliki modal

b.    Memiliki tenaga ahli

c.    Memiliki peralatan

d.    Bersifat perorangan/badan hokum

 

Kewajiban :

a.       Mewujudkan fisik bangunan sesuai dengan bestek/gambar bestek dalam selang waktu yang sudah ditetapkan.

b.       Tunduk dari direksi sepanjang tidak bertentangan dengan pelaksanaan bestek.

c.       Membuat laporan tentang perkembangan pekerjaan pada direksi.

d.       Menjaga keselamatan dan kesehatan kerja.

 

Hak :

Pemborong berhak menerima kembali biaya bangunan ditambah dengan keuntungan tepat pada waktunya sesuai dengan ketentuan/perjanjian.

 

4.       Konsultan Pengawas

Adalah suatu pihak yang bertanggung jawab mengawasi jalannya pembangunan yang dilaksanakan oleh pemborong/pelaksana.

Syarat :

a)    Berbentuk perseorangan atau badan hokum

b)    Ahli dalam bidang masing-masing

c)    Diangkat sekaligus merupakan orang kepercayaan principal

 

 

 

Kewajiban :

Konsultan pengawas berkewajiban mengawasi jalannya pekerjaan yang dilakukan pemborong, sesuai dengan ketentuan yang terdapat didalam bestek dan gambar bestek.

 

Hak :

Konsultan pengawas berhak mendapatkan honorium sesuai dengan ketentuan dan perjanjian.

 

  III.     Bestek dan Gambar Bestek

Perencanaan

Adalah suatu bentuk proses pemberian pekerjaan dari principal kepada arsitek dalam tahapan-tahapan pekerjaan dimulai dari perencana sampai dengan pengawasan pekerjaan dengan memberikan pembayaran jasa kepada perencana menurut persentase harga bangunan.

Hal yang perlu diketahui :

·      Maksud dan fungsi bangunan

·      Luas tanah yang akan dibangun

·      Mengetahui syarat-syarat dari instansi Pemda dalam hal bangunan

·      Keadaan tanah

·      Besar biaya dan keperluan

·      Situasi           

Adapun gambar (gambar bestek) yang harus disiapkan oleh arsiteks :

·      Site plan

·      Denah

·      Tampak depan dan samping

·      Potongan-potongan

·      Rencana pondasi

·      Rencana atap

·      Gambar-gambar detail

 

Langkah-langkah dalam perencanaan :

a)       Sketsa bentuk

b)       Pra rencana

     Merupakan pekerjaan menggambar dengan skala kecil yang berisi denah, potongan-potongan, tampak-tampak, gambar situasi dan perspektif dan digunakan sebagai pedoman.

c)       Gambar bestek

Merupakan gambar lanjutan dari gambar pra rencana dan gambar detail dasar dengan skala yang lebih besar yang membuat lukisan unsure-unsur pembentuk bangunan yang akan diperlukan dilapangan.

d)       Gambar detail

Merupakan gambar penjelasan dengan skala yang lebih besar dari bagian yang sulit dipahami dari gambar rencana pelaksanaan.

e)       Bestek

Adalah lembaran buku yang berisi peraturan dan syarat-syarat atau uraian pekerjaan yang terinci dari bangunan yang akan dikerjakan.

f)        Rencana biaya

Merupakan perhitungan ongkos, bahan-bahan, upah, tenaga kerja, serta biaya-biaya lain.

g)       Pelelangan

Merupakan kegiatan untuk melakukan pemberian pekerjaan secara selektif kepada pemborong yang berhak.

h)       Pelaksanaan

 

Bestek

·         Bestek berasal dari bahasa Belanda yang berarti peraturan dan syarat-syarat pelaksanaan suatu pekerjaan bangunan atau proyek.

·         Bestek merupakan suatu peraturan yang mengikat atau uraian pekerjaan yang diuraikan sedemikian rupa, terinci cukup jelas dan mudah dipahami.

Bestek dibagi atas :

a.       Peraturan umum

b.       Peraturan administrasi

c.       Peraturan dan teknis

Cara Melaksanakan Pekerjaan

Dalam melaksanakan pekerjaan terdapat berbagai cara yaitu :

a.     Dikerjakan sendiri, yaitu : pekerjaan yang dapat dilakukan langsung baik pengadaan bahan dan pengaturan tenaga dapat dilakukan si pemilik, seperti bangunan yang sederhana.

b.     Diborongkan sebagian, yaitu : pemilik menyediakan bahan-bahan dan pelaksanaan pekerjaan diserahkan kepada pemborong dengan perhitungan persentase pengawasan.

c.     Pelelangan, yaitu : pemberian pekerjaan dengan cara menyeleksi pemborong yang akan melaksanakan pekerjaan pelelangan ini khususnya dilaksanakan untuk bangunan pemerintah atau milik bersama.

 

 IV.     Prosedur Pelelangan

Setelah perencanaan selesai, tahap berikutnya pihak principal mengadakan penawaran borongan pelaksanaan pekerjaan. Pemborong-pemborong dipanggil untuk mengajukan penawaran atas pelaksanaan bangunan.

Cara pelelangan diatur/dituangkan dalam keputusan presiden

a.       Pelelangan umum, pelelangan ini diberitahukan kepada pemborong-pemborong melalui iklan-iklan atau surat kabar (massa media) yang lain serta mencantumkan syarat-syarat bagi yang berhak mengikuti. Adapun keuntungannya yaitu mendapat harga yang murah karena banyak penawar, tetapi mungkin akan mendapat pemborong yang kurang bonafid/tidak berkualitas.

b.       Pelelangan dibawah tangan (penunjukkan langsung). Dipanggil/ditunjuk satu pemborong yang telah dipercaya kebonafiditasnya, sehingga memberikan harga penawaran secara wajar atau relative tinggi karena tidak ada persaingan.

c.       Pelelangan dengan undangan (terbatas), mengundang beberapa pemborong yang terbatas jumlahnya unutk mengajukan penawaran. Bagi yang tidak memenuhi syarat prakualifikasinya tidak akan diikutsertakan, sehingga bonafiditasnya terjamin. Keuntungannya principal mendapatkan pemborong yang lulus pra kualifikasi, adanya persaingan penawaran dengan harga relative rendah, harga sedang/wajar.

 

Pelaksanaan pelelangan

a.    Syarat utama dalam pelaksanaan penawaran adalah arsitek sudah harus siap dengan bestek, gambar bestek, lengkap dengan rencana biayanya, dan sudah diketahui/disahkan oleh principal dan direksi.

b.    Membuat dokumen tender (persiapan pelelangan) kemudian diadakan pengumuman dan pemborong mengambil dokumen tender.

Dalam dokumen tender terdapat antara lain : gambar bestek, bestek dan pedoman surat penawaran, syarat-syarat beserta lampirannya.

a.    Diadakan prakualifikasi pemborong yang memperkenalkan diri.

b.    Pelaksanaan pelelangan harus menurut ketentuan/undang-undang yang berlaku dan keputusan presiden.

c.    Pihak principal/direksi membentuk suatu kepanitiaan untuk pelaksanaan pelelangan.

d.    Pelelangan bertugas pada prakualifikasi pemborong sampai dengan tahap pelulusan/penetapan calon pemborong yang menang.

e.    Panitia lelang menetapkan :

·         System pemanggilan pemborong

·         Hari dan tanggal anwyzing (penjelasan dan peninjauan lapangan)

·         Syarat-syarat pemasukan surat penawaran/pelelangan

·         Pengumuman pemenang lelang.

 

Anwyzing

1)    Pada saat anwyzing dibuatkan berita acaranya guna memberikan gambaran kepada pemborong bagaimana keadaan lapangan agar disesuaikan dengan besteknya.

2)    Memberikan kesempatan pertanyaan kepada pemborong yang berhubungan dengan pelaksanaan pembangunan (pekerjaannya, konstruksi serta biayanya).

3)    Kemungkinan ada tambahan, atau perubahan dalam bestek dan dimasukkan dalam berita acaranya. Tujuannya pada waktu penawaran pemborong dapat memperhitungkannya.

4)    Berita acara anwyzing disahkan oleh ketua panitia dan disaksikan oleh wakil pemborong yang hadir serta dibubuhi tanda tangannya masing-masing.

 

 

Penawaran

1)    Penawaran dilakukan setelah anwyzing selesai dilaksanakan

2)    Penawaran pemborong berdasarkan berita acara anwyzing dan dokumen tender.

3)    Syarat-syarat penawaran dicantumkan dalam dokumen tender antara lain :

·      Surat penawaran harus bermaterai dan dimasukkan pada amplop yang ukurannya telah ditentukan serta dilak pada sisi sudut amplop. Pada amplop yang ukurannya telah ditentukan serta dilak pada sisi sudut amplop yang disambung/dilem.

·      Surat penawaran harus dilampiri : fiscal, NPWP, SIUJK, surat refrensi/pengaman pemborong yangdisahkan oleh kepala proyek, referensi bank/jaminan bank, surat pernyataan pemborong, rencana biaya, harga satuan, upah dan bahan, daftar analisa, daftar kebutuhan alat, time schedule, metode pelaksanaan serta jadwal kedatangan alat, bahan dan tenaga kerja.

 

V.          Pengertian Volume Pekerjaan

Volume pekerjaan adalah menghitung jumlah banyaknya volume pekerjaan dalam satu satuan.

Uraian volume pekerjaan adalah menguraikan secara rinci dalam menghitung besar volume masing-masing pekerjaan sesuai dengan gambar bestek dan detail.

Adapun uraian pekerjaannya yaitu :

·         Pekerjaan persiapan

·         Pekerjaan beto/dinding

·         Pekerjaan kap/atap

·         Pekerjaan plafon

·         Pekerjaan plesteran

·         Pekerjaan lantai

·         Pekerjaan pintu/jendela

·         Pekerjaan pengecatan

·         Pekerjaan perlengkapan dalam

·         Pekerjaan perlengkapan luar

 

 

 

 

 

Menghitung Volume Pekerjaan

Pekerjaan	Rumus
1.      Pekerjaan Persiapan 1)      a. pembersihan lapangan b. pemasangan bouwlank 2)      Penggalian a.       Galian tanah pondasi   b.      Urugan kembali 3)      Pas. Pondasi pada batu a.       Urugan pasir   b.      Aanstampang batu kali   c.       Pas. Pondasi pada batu kali   2.      Pekerjaan beton/dinding 1)      Beton bertulang a.       Beton sloof   b.      Tiang praktis   c.       Reng balok   2)      Beton tak bertulang a.       Beton cor 1 : 2 : 3 b.      Bak mandi c.       Neut/umpat	V= Luas = panjang x lebar V= Keliling = 2 (p+1)   V= Luas penampang galian x jumlah panjang pondasi V= ¼ vvolume galian   V= luas penampang urugan x jumlah panjang podasi V= luas penampang aanstampang x jumlah panjang pondasi V= luas penampang pondasi x jumlah panjang pondasi   V= jumlah panjang sloof x luas penampang sloof   V= tinggi tiang x luas penampang tiang x banyak tiang V= jumlah panjang reng balok x luas penampang reng balok   V= luas bidang x tebal V= luas penampang bak x tinggi bak V= tinggi neut x luas pnmpng x bnyk neut
Pekerjaan	Rumus
3)      Dinding a.       Pas. Tembok 1 : 2   b.      Pas. Tembok 1 : 4   4)      Kusen a.       Kusen pintu dan jendela   b.      Memeni kayu yang menyentuh pasangan   c.       Bout/angker   3.      Pekerjaan kap/atap 1)      Pekerjaan kuda-kuda kayu a.       Pek. Kuda-kuda kayu/m3 b.      Pas. Gording/m3       c.       Pas ruiter/m d.      Pas. Rangka atap/m2 e.       Pek. Residu kuda-kuda/m2 f.       Pek. Angker/m2   g.      Pek. Papan lisplank   2)      Pas. Atap a.       Pas. Atap genteng metal b.      Pas. Perabung genteng metal c.       Pas. Bola-bola	V= luas pas. Tembok 1 : 2 = panjang dinding x tinggi V= luas pas. Tembok 1 : 4 = panjang dinding x tinggi   V= panjang kusen seluruhnya x luas penampang V= panjang kayu yang menyentuh pasangan x lebar kusen= luas daun telinga V= panjang bout angker x berat 1 buah bout x banyak bout     V= volume kuda-kuda kayu 5/10 V= lebar penampang kayu x tinggi penampang kayu x jumlah pig konstruksi kuda-kuda kayu yang sama ukurannya   V= panjang papan ruiter dalam meter V= (luas atap x kell kayu) : cos 30° V= panjang semua kuda2 x kell kayu V= panjang bout angker x berat 1 buah bout x banyak bout V= panjang papan lisplank x lebar kayu     V= luas bidang atap V= luas perabung   V= panjang bola-bola
Pekerjaan	Rumus
4.      Pekerjaan plafon 1)      Balok plafon a.       Rangka plafon dalam   b.      Rangka plafon luar   2)      Residu rangka plafon a.       Rangka plafon dalam   b.      Rangka plafon luar   3)      Memasang plafon a.       Memasang plafond ala b.      Memasang plafon luar c.       Les pinggir plafon luar   5.      Pekerjaan plesteran 1)      Pekerjaan plesteran 1 : 2   2)      Pekerjaan plesteran 1 : 4   3)      Afwarking beton     6.      Pekerjaan lantai 1)      Urugan dibawah lantai a.       Urugan tanah bawah lantai   b.      Urugan pasir bawah lantai tinggi 5 cm/m2	V= luas keseluruhan ruangan yang akan dipasang plafon V= luas keseluruhan ruangan yang akan dipasang plafon   V= panjang kayu rangka plafon dalam x keliling kayu V= panjang kayu rangka plafon luar x keliling kayu   Luas plafon dalam/m2 Luas plafon luar/m2 Panjang les pinggir plafon/m     V= luas pas. Tembok 1 : 2 di atas lantai x 2 V= luas pas. Tembok 1 : 4 diatas lantai x 2 V= keliling kolom x tinggi kolom x jumlah kolom       V= panjang urugan tanah x tinggi urugan tanah V= panjang urugan pasir x tinggi urugan pasir
Pekerjaan	Rumus
2)      Pasangan lantai a.       Pasangan lantai kerja 1:3:5 tinggi 5 cm/m2 b.      Pas. Lantai keramik 30/30 (ruangan) c.       Pas. Lantai keramik 30/30 (teras) d.      Pas. Lantai keramik WC/KM   7.      Pekerjaan Pintu/Jendela 1)      Pekerjaan pintu/jendela a.       Pas. Pintu panil double untuk 60 cm b.      Pas. Pintu panil P1 = 80 cm c.       Pas pintu fibre P2 WC/KM d.      Pas. Pintu panil PJ2 e.       Pas. Jendela rangka + kaca 3 mm f.       Pas. Papan ventilasi P1   2)      Pekerjaan penggantung/kunci a.       Pek. Kunci tanam pintu utama PJ1 b.      Pek. Kunci tanam pintu PJ2 c.       Pek. Knc tnam pntu kmr PJ1 d.      Pek. Engsel pintu e.       Pek. Engsel jendela f.       Pek. Kait angin g.      Pas. Tangan2 jendela h.      Gerendel pintu	V= luas pas. Lantai kerja   V= luas pas. Lantai keramik bagian ruangan V= luas pas. Lantai keramik bagian teras   V= luas pas. Lantai keramik bagian WC         Luas pasangan pintu   Luas pasangan pintu Luas pasangan pintu Luas pasangan pintu dan jendela Luas pasangan rangka jendela Panjang papan x tebal papan x banyak papan x n     ……. Buah   ……. Buah ……. Buah ……. Buah ……. Buah ……. Buah ……. Buah ……. Buah ……. Buah
Pekerjaan	Rumus
8.      Pekerjaan pengecatan 1)      Cat dinding   2)      Cat plafon 3)      Cat minyak a.       Kuzen b.      Cat pintu c.       Cat ventilasi d.      Rangka jendela e.       Cat lisplank   9.      Pekerjan Perlengkapan dalam 1)      Instalasi listrik a.       Pas. Titik lampu b.      Pas. Stop kontak c.       Pas. Lampu S1 20 watt d.      Pas. Lampu pijar 30 watt e.       Pas. MCB 1 group f.       Pas. Sakelar tunggal   2)      Pek. Sanitair ganda a.       Pas. Instalasi air bersih Ø ½” b.      Pas. instalasi air kotor Ø 4” c.       Pas. Instalasi air buangan Ø 3” d.      Pas. Kloset jongkok e.       Pas. Kran air Ø ½” f.       Pas. Bak air fibre ukuran 60.60.80 cm g.      Pas. Meja dapur lapis kramik	Total luas plesteran 1:2 +luas plesteran 1:4 + afwerking beton Luas plafon dalam + luar   Total luas kuzen Total luas pintu Total luas rangka ventilasi Total luas rangka jendela Total luas lisplank       ……. Titik ……. Titik ……. Buah ……. Buah ……. Unit ……. Buah     = ……. M1 = ……. M1 = ……. M1 ……. Buah ……. Buah ……. Unit ……. Unit ……. Buah   ……. Buah
Pekerjaan	Rumus
10.  Pekerjaan perlengkapan luar 1)      Pek. Septictank kapasitas 15 orang + resapan 2)      Pek. Halaman 1.      Rabat kerikil 2.      Pek. Tanah humus tanam 3.      Pek. Taman bunga 3)      Pas. Pagar a.       Pagar dapur + pintu pagar b.      Pagar samping kiri c.       Pagar samping kanan	……. Unit     Luas rabat kerikil m2 Volume pekerjaan m3 ……. Ls (lumpsum)   ……. M1 panjang ……. M1 panjang ……. M1 panjang